Os Dois Lados do Mercado Imobiliário

O mercado imobiliário continua a ser notícia a nível nacional, mas muitas vezes a nossa experiência local é frequentemente diferente do que estamos a ler online. Se está confuso em relação ao mercado imobiliário no último ano, não desespere não é o único.  Isso deve-se ao facto de estarmos atualmente num mercado bifurcado, ou seja, um mercado dividido. Mas afinal o que é isso de mercado bifurcado? Aqui tem uma explicação detalhada.

O que é um mercado bifurcado?

Um mercado bifurcado, no contexto imobiliário, refere-se a uma situação em que o mercado habitacional está dividido em dois segmentos distintos, cada um comportando-se de forma diferente em termos de preços, oferta / procura e atividade. Enquanto um segmento pode estar a experimentar um rápido crescimento de preços e uma elevada procura, o outro pode ser mais lento, com preços mais estáveis ou até em declínio.

Mas como é que chegamos até aqui?

A partir de 2020, os mercados em todo o país viram os preços das casas subir, mesmo quando alguns especialistas esperavam uma correção de mercado. Isso deveu-se, em parte, às taxas de juro historicamente baixas, tornando as hipotecas mais acessíveis em todo o lado, contudo o aumento dos preços não foi distribuído uniformemente por todo o país. Em alguns mercados, os valores das casas tiveram uma subida acentuada, enquanto noutros, os preços subiram moderadamente.

O crescimento acelerado dos preços em alguns mercados em relação a outros está relacionado com o rápido aumento da procura. Muitas pessoas compraram novas casas durante a pandemia de COVID-19, satisfazendo assim as suas necessidades em mudança, garantindo uma taxa de juro ultrabaixa. Muitas pessoas aproveitaram o trabalho remoto para mudar de uma área cara para outra mais acessível, enquanto outras mudaram-se para estar mais perto da família. Isso levou a um aumento na procura e nos preços em lugares anteriormente considerados acessíveis.

A batalha entre as taxas de juro e a inflação

Em 2022, a economia estava a mover-se a um ritmo tão acelerado que a inflação atingiu o seu ponto mais alto em mais de 30 anos, ultrapassando os 9%. Para exercer pressão descendente sobre a inflação e evitar um colapso, o BCE começou a aumentar as taxas de juro alcançando os valores mais altos de sempre. Juntamente com os preços elevados, estas taxas tornaram a aquisição de uma casa inacessível para muitos.

Talvez faça sentido pensar que taxas e preços elevados reduziriam a procura e levariam a uma queda nos preços das casas, certo? Bem, mais ou menos. É aqui que o mercado começa a dividir-se.

A questão da oferta e procura

É verdade que quando a procura diminui, os preços geralmente também diminuem, mas é preciso considerar a oferta na equação. Enquanto a procura está a diminuir, muitos mercados estão continuam a assistir a uma redução no inventário disponível. A divisão no mercado nacional ocorre quando a redução da procura numa região é acompanhada por uma redução na oferta, permitindo que os preços se estabilizem ou até continuem a crescer, enquanto noutras regiões, a procura diminui e a oferta permanece a mesma, fazendo com que os preços caiam.

Onde é que isto está a acontecer? Naquilo que alguns chamam de correção dos aumentos de preços exorbitantes causados pela COVID-19, a maioria das quedas está a ocorrer em mercados onde os preços tiveram um crescimento extremo de 2020 a 2022. Por outro lado, mercados que foram mais estáveis durante a pandemia parecem ser mais estáveis agora também, apresentando preços estáveis e com um crescimento modesto.

O que se segue?

A maioria das previsões espera que o mercado imobiliário continue a corrigir-se, mas não há uma grande queda no horizonte.

Também não deve esperar que cada região se estabilize da mesma forma. A atual divisão no mercado português é particularmente pronunciada, mas mesmo quando não é, haverá sempre diferenças entre os mercados. O preço médio de compra, o tempo que uma casa passa no mercado, o número de casas disponíveis e outras estatísticas importantes geralmente variam de região para região e entre mercados urbanos, suburbanos e rurais.

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